Vor knapp einem Jahr begann eine „Zeitenwende“, die den deutschen Immobilienmarkt grundlegend verändert hat. Jahrelang ging es bei den Kaufpreisen für Bestandsimmobilien und Neubauimmobilien nur nach oben und Kaufinteressenten konnten auch sehr hohe Immobilienpreise zu niedrigen Zinsen finanzieren. „Diese Zeiten sind definitiv vorbei, aber mittlerweile lassen sich Bestandsimmobilien wieder gut verkaufen. Allerdings an andere Zielgruppen und mit neuen attraktiven Renditechancen für die Zukunft.“ so Tobias Boba. Der Vertriebsleiter für Bestandsimmobilien bei der Sparda Immobilien GmbH analysiert den aktuellen Markt und zeigt Zukunftschancen für Immobilienanleger auf.
Bestandsimmobilien sind begehrt und lassen sich gut verkaufen
Noch vor einigen Monaten gab es eine Art „Schockstarre“ auf dem Immobilienmarkt: Das Ende der Niedrigzinspolitik, die hohe Inflation und die Unsicherheit bei der zukünftigen Energieversorgung haben Eigentümer und Kaufinteressenten gleichermaßen verunsichert und vor neue Herausforderungen gestellt: Immobilienbesitzern wurde bewusst, dass sich gerade ältere Bestandsimmobilien mit Sanierungsbedarf nicht mehr so einfach zu absoluten Höchstpreisen verkaufen lassen. Auch die Käufer mussten einen Realitätsschock bewältigen: Die Zinsen haben sich in den letzten Monaten mehr als verdreifacht, dadurch ist auch die Immobilienfinanzierung viel teurer geworden und Banken sind merklich zurückhaltender bei der Kreditvergabe. Tobias Boba: „Mittlerweile sind Käufer und Verkäufer aber in der Realität der neuen Preise angekommen und wir verkaufen wieder deutlich mehr Bestandsimmobilien.
Deutliche Verschiebung der Zielgruppen beim Immobilienkauf
Bei den Käufer-Zielgruppen beobachten Immobilienprofis gerade eine Verschiebung: Viele typische Neubaukäufer kaufen jetzt eine Bestandsimmobilie. Zum einen, weil sie sich diese auch mit den aktuellen Zinsen noch leisten können und weil es bei Bestandsimmobilien immer noch etwas mehr Verhandlungsspielraum gibt – anders als bei Neubauimmobilien. Zweiter Markttrend: Kunden, die bisher Immobilien im unteren Preissegment gekauft hätten, mieten jetzt, statt zu kaufen, weil eine Finanzierung der Bestandsimmobilie beim aktuellen Zinssatz zu teuer wäre.
Sanierungsbedarf bestimmt Preis und Kaufentscheidung
Der Vertriebsleiter der Sparda Immobilien GmbH erklärt, dass der Preisnachlass bei sanierungsbedürftigen Bestandsimmobilien oft höher ausfällt. Ausnahmen bilden Objekte in begehrten Lagen oder solche, die aus anderen Gründen besonders attraktiv sind. Er führt die hohen Sanierungskosten nach dem Kauf als Grund hierfür an. Aufgrund gestiegener Materialkosten und Handwerkermangels stellt eine energetische Sanierung einen erheblichen Kosten- und Stressfaktor dar. Infolgedessen erwägen immer mehr Käufer in Beratungsgesprächen den Abriss und Neubau aufgrund strenger Vorschriften. Der Vertriebsleiter betont, dass politische Unterstützung und Fördermittel für Modernisierungen dringend benötigt werden. Es ist unklar, ob eine neue Immobilie tatsächlich deutlich weniger CO2 ausstoßen kann als die Herstellung aller Baustoffe wie Beton, Glas, Kunststoffe und Metalle, die für den Bau der alten und neuen Immobilien erforderlich sind. Auch die Entsorgung alter Baustoffe trägt zur Umweltverschmutzung bei.
Insider-Anlagetipp für die Zukunft: Vermietung
Experten gehen davon aus, dass die Vermietung von Immobilien als Kapitalanlage in den nächsten Jahren wieder deutlich attraktiver werden wird. Zum einen entstehen aktuell deutlich weniger Neubauimmobilien, dadurch bleibt die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin hoch, gerade in den Ballungsgebieten. Außerdem ist für viele Menschen der Kauf einer Immobilie nach Ende der Niedrigzinspolitik in weite Ferne gerückt und sie bleiben stattdessen weiterhin Mieterinnen und Mieter. Durch den demographischen Wandel werden gerade kleinere Mietwohnungen mit einer guten Infrastruktur gefragt sein. Das macht den Kauf einer Immobilienanlage auf lange Sicht wieder sehr attraktiv – insbesondere, weil es bei Bestandsimmobilien aktuell gute Angebote und Verhandlungsmöglichkeiten gibt.
Fazit
Es bleibt spannend. Der deutsche Immobilienmarkt hat sich im letzten Jahr gravierend verändert und der Umbruch ist noch nicht zu Ende. Mittlerweile sind Verkäufer und Käufer von Bestandsimmobilien aber bei den Preisvorstellungen in der Realität angekommen. Eigentümerinnen und Eigentümer profitieren beim Verkauf aktuell sogar von einer gesunden Nachfrage und neuen Käufergruppen.