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Bestellerprinzip
Bestellerprinzip beim Immobilienkauf
Chancen & Risiken

Bestellerprinzip: Kauf & Verkauf

Das Bestellerprinzip sorgte bei vielen Maklern, Eigentümern und Käufern schon seit einiger Zeit für Unsicherheit. Seit 2015 gilt das Bestellerprinzip bereits bei der Vermietung von Wohnungen. Am 18.08.2019 hat sich die GroKo nun darauf geeinigt, dass das umstrittene Bestellerprinzip auch beim Immobilienkauf in Kraft treten soll, allerdings "nur" als Kompromisslösung. Was bedeutet das konkret?

  • Wer müsste in diesem Fall die Maklerkosten bezahlen: der Verkäufer oder der Käufer?
  • Was würde sich für Immobilienmakler bei Provision und Courtage ändern?
  • Bräche der Maklermarkt dann zusammen, würde es die Immobilienkäufer entlasten oder stattdessen den Preisanstieg auf dem Immobilienmarkt sogar noch weiter anfeuern?

Sparda Immobilien fasst den aktuellen Stand der Dinge und die wichtigsten Fakten rund um das Bestellerprinzip für Sie zusammen.

Nebenkosten Immobilienkauf

Um die 10% des Kaufpreises werden als sogenannte Kaufnebenkosten beim Hauskauf und Wohnungskauf zusätzlich fällig. Zu den Nebenkosten beim Erwerb einer Immobilie gehören:

  • Die Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland zwischen 3,5% bis 6,5% des Kaufpreises
  • Notarkosten und Kosten für die Grundbuchumtragung: ca. 1,5 % des Kaufpreises
  • Maklerkosten: Die Maklerprovision liegt meist zwischen 5% und 7,14% des Kaufpreises

Höhe der Grunderwerbsteuer nach Bundesland

  • Baden Württemberg: 5%
  • Bayern: 3,5%
  • Berlin: 6,0%
  • Brandenburg: 6,5%
  • Bremen: 5%
  • Hamburg: 4,5%
  • Hessen: 6,0%
  • Mecklenburg-Vorpommern: 5,0%
  • Niedersachsen: 5,0%
  • Nordrhein-Westfalen: 6,5%
  • Rheinland-Pfalz: 5,0%
  • Saarland: 6,5%
  • Sachsen: 3,5%
  • Sachsen-Anhalt: 5%
  • Schleswig-Holstein: 6,5%
  • Thüringen: 6,5%

Aktuelle Rechtslage Maklerprovision

Wann wird eine Provision für den Immobilienmakler fällig, ist sie verhandelbar und wer muss sie bezahlen? Je  nach Region gibt es dabei in Deutschland große Unterschiede. In den Metropolregionen mit hoher Nachfrage, wie z.B. Hamburg oder München, muss nahezu immer der Käufer die Provision komplett bezahlen. In ländlichen Regionen mit eher schwacher Nachfrage bei Immobilien muss dagegen oft der Verkäufer das Maklerhonorar übernehmen. In einigen Regionen teilen sich Käufer und Verkäufer heute bereits die Provision.

Darauf hat sich die GroKo beim Bestellerprinzip geeinigt:

Mit der beschlossenen Kompromisslösung müssen Immobilienkäufer, die den Makler nicht selbst beauftragt haben, in Zukunft nur noch maximal 50% der Maklergebühr bezahlen. Die anderen 50% muss der Besteller, also meist der Verkäufer des Wohneigentums, übernehmen. Außerdem müssen Nichtbesteller das Maklerhonorar nur tragen wenn auch der Besteller seine Hälfte bezahlt.

4 Fakten zur Maklerprovision beim Verkauf

  • Die Maklercourtage wird immer fällig, sobald durch die Arbeit des Maklers ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück erfolgreich vermittelt wurde und ein Vertrag zustande gekommen ist.
  • Die Höhe der Maklerprovision ist in Deutschland nicht gesetzlich geregelt und frei verhandelbar. Im Durchschnitt liegt die Courtage zwischen 3,5 und 7,1% des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer.
  • In einigen Bundesländern teilen sich Verkäufer und Käufer schon heute die Maklerprovision. In anderen Bundesländern muss der Käufer die Provision aktuell noch alleine bezahlen.
  • Vor kurzem hat sich die GroKo darauf geeinigt, dass zukünftig Besteller und Nichtbesteller jeweils 50% des Maklerhonorars tragen müssen.

Definition Bestellerprinzip

Mitte August 2019 haben sich die Spitzen von Union und SPD rund um das Bestellerprinzip auf einen Kompromiss geeinigt. Zukünftig müssen Verkäufer und Immobilienkäufer jeweils die Hälfte des Maklerhonorars tragen. Die GroKo hat außerdem beschlossen, dass die 2015 eingeführte „Mietpreisbremse“ bis 2025 verlängert werden soll. Dieses Bestellerprinzip für Vermietungen legt fest, dass immer der Auftraggeber die Maklerprovision bezahlen muss. Mieter sollen außerdem im Falle eines Verstoßes gegen die "Mietpreisbremse" bis zu 30 Monate rückwirkend zu viel gezahlte Miete zurückfordern können.

Gesetzentwurf Bestellerprinzip

Der aktuelle Bestellerprinzip-Gesetzentwurf der ehemaligen Bundesjustizministerin Katarina Barley (SPD) will das Bestellerprinzip auch für den Immobilienkauf einführen. Am 26.02.2019 hat das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz (BMJV) seinen Gesetzentwurf bereits vorgelegt. Nach der Einigung der großen Koalition am 18.08.2019 muss die aktuelle Bundesjustizministerin Christine Lambrecht diesen Gesetzentwurf jetzt entsprechend anpassen und umsetzen.

Referentenentwurf Bestellerprinzip

  • Keine Deckelung der Maklerprovision. Anders als zuvor geplant, gäbe es im aktuellen Gesetzesentwurf keine Kappungsgrenze mehr für das Maklerhonorar. Stattdessen wäre die Provision verhandelbar.
  • Wer müsste bezahlen? Besteller und Nichtbesteller sollen jeweils 50% des Maklerhonorars tragen.
  • Ab sofort schriftlich. Die Beauftragung eines Maklers müsste zukünftig immer schriftlich erfolgen.
  • Keine Zusatzkosten mehr. Kosten für zusätzliche Leistungen, z. B. von einem Dritten beim Kauf einer Immobilie, wären verboten und dürfen dem Käufer nicht mehr in Rechnung gestellt werden.
  • Bußgelder. Verstöße gegen das neue Bestellerprinzip würden wahrscheinlich mit hohen Bußgeldern geahndet werden.
  • Startzeitpunkt? Diese konkreten Maßnahmen wurden gerade erst von der großen Koalition beschlossen und müssen noch endgültig verabschiedet und umgesetzt werden.

Politische Ziele Bestellerprinzip

Die Regierung verspricht sich vom Bestellerprinzip beim Verkauf eine günstigere Immobilienfinanzierung gerade für junge Familien. Schließlich sind Immobilien ein wichtiger Teil der eigenen Altersvorsorge, doch der Anteil der Immobilien-Erstkäufer sinkt seit 2013. Außerdem hofft die Politik darauf, dass das Bestellerprinzip den Makler-Markt weiter professionalisieren wird.

Bestellerprinzip im Ausland

In Deutschland ist beim Bestellerprinzip beim Immobilienkauf gerade ein Kompromiss beschlossen worden.  Bei unseren europäischen Nachbarn ist sogar oft das reine Bestellerprinzip bereits seit Jahren die Regel. Die Maklercourtage ist dabei meistens Verhandlungssache, aber in der Regel wird folgende Maklercourtage beim Verkauf in den einzelnen Ländern fällig:

Kaufnebenkosten Ausland

  • Niederlande: 1-2% des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer
  • Frankreich: 5-10% des Kaufpreises zuzüglich 20% Umsatzsteuer
  • Spanien: Auch hier zahlt der Verkäufer alleine den Makler mit 4-6% des Kaufpreises als Provision
  • Schweiz: je nach Kanton zwischen 1 und 5% inklusive Umsatzsteuer
  • Österreich: Verkäufer und Käufer übernehmen jeweils die Hälfte der Courtage. Diese ist ab einem bestimmten Immobilienwert auf 3% des Kaufpreises pro Partei gedeckelt. 20% Umsatzsteuer kommen noch dazu.
  • Großbritannien: Die sogenannten „estate agents“ kümmern sich nur um Immobilienverkäufe und werden von den Eigentümern beauftragt und bezahlt. Als Maklerhonorar werden dann 1-3% des Kaufpreises sowie 17,5% Umsatzsteuer fällig.
  • Skandinavien: Auch in Dänemark, Norwegen und Schweden gilt bereits das Bestellerprinzip beim Verkauf. Die Höhe der Courtage ist dabei verhandelbar, liegt aber je nach Verkaufspreis meistens zwischen 1,5-4,5%.

Bestellerprinzip Käufer

Sollte der gerade beschlossene Kompromiss beim Bestellerprinzip beim Immobilienverkauf in Deutschland tatsächlich in Kraft treten, könnten Käufer nach Berechnungen des Justizministeriums pro Jahr mehrere Milliarden Euro sparen. Die Käufer eines Hauses, einer Eigentumswohnung wären in Zukunft besser geschützt vor der „Zwangslage“, in der sie sich auf dem heutigen Immobilienmarkt oft befinden: Obwohl sie den Makler nicht beauftragt haben, müssen sie in einigen Regionen die geforderte Courtage allein bezahlen.

Bestellerprinzip Verkäufer

Eigentümer müssen mit dem neu verabschiedeten Kompromiss beim Bestellerprinzip in Zukunft 50% der Maklergebühr beim Verkauf tragen. Die Folge könnte sein, dass mehr Eigentümer ihr Haus, Ihre Wohnung ohne Makler verkaufen. Das könnte mehr Arbeit und eventuell ein etwas höheres Risiko bei der Vertragsgestaltung, sicheren Bezahlung usw. bedeuten. Maklern könnten dadurch deutliche Einnahmeverluste drohen. Generell würde dadurch wahrscheinlich der Konkurrenzdruck unter den Maklern zunehmen bei sinkenden Provisionen und mehr Wettbewerb.

Umgehung Bestellerprinzip

Falls das geplante Bestellerprinzip beim Verkauf in Kraft treten sollte, könnte es wahrscheinlich auch dabei Möglichkeiten geben es zu umgehen. 

  • Möglichkeit 1: Die Immobilie wird ohne Makler verkauft. So spart der Eigentümer seine 50 % der Courtage.
  • Möglichkeit 2: Das Maklerhonorar für den Verkauf wird schon vorab auf den Kaufpreis aufgeschlagen. Der aktuelle Kompromiss sieht aus diesem Grund vor, dass dem Nichtbesteller keine Maklerprovision in Rechnung gestellt werden darf, wenn der Besteller auch keine Zahlung dafür leisten muss.
  • Möglichkeit 3: Die Makler-Courtage wird dem Käufer indirekt in Rechnung gestellt, z. B. über Beratungs- und Abwicklungskosten. Der aktuelle Gesetzentwurf beinhaltet deshalb bereits ein Verbot für diese Extrakosten.

Chancen Bestellerprinzip

Das geplante Bestellerprinzip beim Immobilienverkauf wurde schon lange sehr kontrovers diskutiert und in den Medien oft polarisierend dargestellt. Der jetzt gefundene Kompromiss könnte eine faire Lösung für alle Beteiligten sein. Die Politik sagt, dass sie damit eine mögliche finanzielle Entlastung der Verbraucher und eine Verlangsamung der Preisspirale auf dem Immobilienmarkt erreichen möchte. Käufer können beim neuen Bestellerprinzip nun auf 50% weniger Maklerhonorar beim Immobilienerwerb und eine gleichberechtigte Verhandlungsposition beim Verkauf hoffen.

Kritik Bestellerprinzip

Einige Makler sehen in dem jetzt verabschiedeten Kompromiss einen Eingriff in den freien Markt, der sogar dem Grundgesetz widerspricht. Andere Makler begrüßen die Einigung der GroKo zum Thema Bestellerprinzip als überfällige Marktkorrektur hin zu mehr Professionalität und Wettbewerb. Schließlich bieten die nun beschlossenen Maßnahmen zur Verbesserung der Situation von Immobilienkäufern neue Möglichkeiten, um sich selbst als kompetenter Qualitätsmakler mit den eigenen Serviceleistungen noch besser zu positionieren. Weitere Argumente der Bestellerprinzip-Gegner sind: Bei mehr Verkäufen ohne Makler, könnten die Rechtsstreitigkeiten und Zahlungsausfälle zunehmen, da der Makler oft als wichtiger Berater und Vermittler zwischen Verkäufer und Käufer agiert. Außerdem setzen private Verkäufer den Preis für ihre Immobilien oft bis zu 5% höher an als ein professioneller Makler. Auch das könnte eine weitere Verteuerung für die Käufer bedeuten.

Pro Bestellerprinzip

  • 50% weniger Maklerhonorar für den Käufer
  • Potentielle Verlangsamung der Preisspirale am Immobilienmarkt
  • Professionalisierung Maklermarkt
  • Wettbewerbsvorteil für kompetente, servicestarke Makler

Contra Bestellerprinzip

  • Möglicher zusätzlicher Preisanstieg Immobilienmarkt
  • Evtl. mehr Rechtsstreitigkeiten / Zahlungsausfälle

Fazit Bestellerprinzip

Qualität wird sich auch in Zukunft durchsetzen. Das heißt, je kompetenter, fairer und serviceorientierter ein Immobilienmakler ist, desto eher werden Eigentümer und Käufer bereit sein, in Zukunft jeweils 50% des Maklerhonorars zu bezahlen. Außerdem kann der Makler eh am besten als neutraler Berater für beide Parteien agieren, wenn Verkäufer und Käufer die Courtage jeweils zur Hälfte tragen. Egal, wie es mit dem Bestellerprinzip auch weitergehen wird – Sparda Immobilien bleibt für Sie auf dem neuesten Stand und wird Sie auch in Zukunft besonders fair und kompetent beraten.