Nehmen Sie direkt Kontakt mit unseren Beratern auf!

Quick-Kontakt-Formular


Bitte beachten Sie unsere Hinweise zum Datenschutz.
Bestellerprinzip
Bestellerprinzip beim Immobilienkauf
Chancen & Risiken

Bestellerprinzip: Kauf & Verkauf

Das Bestellerprinzip sorgt bei vielen Maklern, Eigentümern und Käufern schon seit einiger Zeit für Unsicherheit und Verwirrung. Seit 2015 gilt das Bestellerprinzip bereits bei der Vermietung von Wohnungen. Es gibt immer wieder Bestrebungen der Politik, das Bestellerprinzip auch auf den Immobilienkauf auszuweiten.

  • Wer müsste in diesem Fall die Maklerkosten bezahlen: der Verkäufer oder der Käufer?
  • Was würde sich für Immobilienmakler bei Provision und Courtage ändern?
  • Bräche der Maklermarkt dann zusammen, würde es die Immobilienkäufer entlasten oder stattdessen den Preisanstieg auf dem Immobilienmarkt sogar noch weiter anfeuern?

Sparda Immobilien fasst den aktuellen Stand der Dinge und die wichtigsten Fakten rund um das Bestellerprinzip für Sie zusammen.

Nebenkosten Immobilienkauf

Um die 10% des Kaufpreises werden als sogenannte Kaufnebenkosten beim Hauskauf und Wohnungskauf zusätzlich fällig. Zu den Nebenkosten beim Erwerb einer Immobilie gehören:

  • Die Grunderwerbssteuer: je nach Bundesland zwischen 3,5% bis 6,5% des Kaufpreises
  • Notarkosten und Kosten für die Grundbuchumtragung: ca. 1,5 % des Kaufpreises
  • Maklerkosten: Die Maklerprovision liegt meist zwischen 5% und 7,14% des Kaufpreises

Höhe der Grunderwerbssteuer nach Bundesland

  • Baden Württemberg: 5%
  • Bayern: 3,5%
  • Berlin: 6,0%
  • Brandenburg: 6,5%
  • Bremen: 5%
  • Hamburg: 4,5%
  • Hessen: 6,0%
  • Mecklenburg-Vorpommern: 5,0%
  • Niedersachsen: 5,0%
  • Nordrhein-Westfalen: 6,5%
  • Rheinland-Pfalz: 5,0%
  • Saarland: 6,5%
  • Sachsen: 3,5%
  • Sachsen-Anhalt: 5%
  • Schleswig-Holstein: 6,5%
  • Thüringen: 6,5%

Aktuelle Rechtslage Maklerprovision

Wann wird eine Provision für den Immobilienmakler fällig, ist sie verhandelbar und wer muss sie bezahlen? Je  nach Region gibt es dabei in Deutschland große Unterschiede. In den Metropolregionen mit hoher Nachfrage, wie z.B. Hamburg oder München, muss nahezu immer der Käufer die Provision komplett bezahlen. In ländlichen Regionen mit eher schwacher Nachfrage bei Immobilien muss dagegen oft der Verkäufer das Maklerhonorar übernehmen. In einigen Regionen teilen sich Käufer und Verkäufer heute bereits die Provision.

3 Fakten zur Maklerprovision beim Verkauf

  • Die Maklercourtage wird immer fällig, sobald durch die Arbeit des Maklers ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück erfolgreich vermittelt wurde und ein Vertrag zustande gekommen ist.
  • Die Höhe der Maklerprovision ist in Deutschland nicht gesetzlich geregelt und frei verhandelbar. Im Durchschnitt liegt die Courtage zwischen 3,5 und 7,1% des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer.
  • In einigen Bundesländern teilen sich Verkäufer und Käufer schon heute die Maklerprovision. In anderen Bundesländern muss der Käufer die Provision alleine bezahlen.

Definition Bestellerprinzip

Das Bestellerprinzip ist aktuell nur ein Gesetzentwurf und niemand weiß, ob, wann und in welcher konkreten Form es in Kraft treten wird. 2015 wurde bereits ein anderes Gesetz eingeführt: das Bestellerprinzip bei Vermietungen im Rahmen der sogenannte „Mietpreisbremse“. Dieses Bestellerprinzip für Vermietungen legt fest, dass immer der Auftraggeber die Maklerprovision bezahlen muss. Das ist bei Vermietungen meistens der Immobilieneigentümer. Beim Verkauf einer Immobilie gilt das Bestellerprinzip bisher noch nicht. Je nach Region in Deutschland, muss der Käufer deshalb oft die Hälfte oder sogar die komplette Maklercourtage alleine tragen.

Gesetzentwurf Bestellerprinzip

Der aktuelle Bestellerprinzip-Gesetzentwurf der Bundesjustizministerin Katarina Barley (SPD) will das Bestellerprinzip auch für den Immobilienkauf einführen. Am 26.02.2019 hat das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz (BMJV) seinen Gesetzentwurf bereits vorgelegt.

Referentenentwurf Bestellerprinzip

  • Keine Deckelung der Maklerprovision. Anders als zuvor geplant, gäbe es im aktuellen Gesetzesentwurf keine Kappungsgrenze mehr für das Maklerhonorar. Stattdessen wäre die Provision verhandelbar.
  • Wer müsste bezahlen? Genau wie schon bei der Vermietung soll das Bestellerprinzip überall auch beim Verkauf gelten.
  • Ab sofort schriftlich. Die Beauftragung eines Maklers müsste zukünftig immer schriftlich erfolgen.
  • Keine Zusatzkosten mehr. Kosten für zusätzliche Leistungen, z. B. von einem Dritten beim Kauf einer Immobilie, wären verboten und dürfen dem Käufer nicht mehr in Rechnung gestellt werden.
  • Bußgelder. Verstöße gegen das neue Bestellerprinzip würden wahrscheinlich mit Bußgeldern bis zu 30.000 Euro geahndet werden.
  • Startzeitpunkt? Es steht noch kein konkretes Datum für das Inkrafttreten des neuen Bestellerprinzips beim Immobilienverkauf fest. Aktuell handelt es sich „nur“ um einen Gesetzesvorschlag.

Politische Ziele Bestellerprinzip

Die Regierung verspricht sich vom Bestellerprinzip beim Verkauf eine günstigere Immobilienfinanzierung gerade für junge Familien. Schließlich sind Immobilien ein wichtiger Teil der eigenen Altersvorsorge, doch der Anteil der Immobilien-Erstkäufer sinkt seit 2013. Außerdem hofft die Politik darauf, dass das Bestellerprinzip den Makler-Markt weiter professionalisieren wird.

Bestellerprinzip im Ausland

Das in Deutschland aktuell wieder einmal geplante Bestellerprinzip beim Immobilienkauf ist bei unseren europäischen Nachbarn oft schon die Regel. Die Maklercourtage ist dabei meistens Verhandlungssache, aber in der Regel wird folgende Maklercourtage beim Verkauf in den einzelnen Ländern fällig:

Kaufnebenkosten Ausland

  • Niederlande: 1-2% des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer
  • Frankreich: 5-10% des Kaufpreises zuzüglich 20% Umsatzsteuer
  • Spanien: Auch hier zahlt der Verkäufer alleine den Makler mit 4-6% des Kaufpreises als Provision
  • Schweiz: je nach Kanton zwischen 1 und 5% inklusive Umsatzsteuer
  • Österreich: Verkäufer und Käufer übernehmen jeweils die Hälfte der Courtage. Diese ist ab einem bestimmten Immobilienwert auf 3% des Kaufpreises pro Partei gedeckelt. 20% Umsatzsteuer kommen noch dazu.
  • Großbritannien: Die sogenannten „estate agents“ kümmern sich nur um Immobilienverkäufe und werden von den Eigentümern beauftragt und bezahlt. Als Maklerhonorar werden dann 1-3% des Kaufpreises sowie 17,5% Umsatzsteuer fällig.
  • Skandinavien: Auch in Dänemark, Norwegen und Schweden gilt bereits das Bestellerprinzip beim Verkauf. Die Höhe der Courtage ist dabei verhandelbar, liegt aber je nach Verkaufspreis meistens zwischen 1,5-4,5%.

Bestellerprinzip Käufer

Sollte das geplante Bestellerprinzip beim Immobilienverkauf in Deutschland irgendwann in Kraft treten, könnten Käufer nach Berechnungen des Justizministeriums pro Jahr bis zu 3 Mrd. Euro sparen. Die Käufer eines Hauses, einer Eigentumswohnung wären dank Bestellerprinzip geschützt vor der „Zwangslage“, in der sie sich auf dem heutigen Immobilienmarkt oft befinden: Obwohl sie den Makler nicht beauftragt haben, müssen sie in einigen Regionen die geforderte Courtage allein bezahlen.

Bestellerprinzip Verkäufer

Für Eigentümer könnte sich der Verkauf ihrer Immobilie durch das neue Bestellerprinzip verteuern, denn sie müssten als Auftraggeber in Zukunft die Maklercourtage selbst bezahlen. Die Folge könnte sein, dass mehr Eigentümer ihr Haus, Ihre Wohnung ohne Makler verkaufen. Das könnte mehr Arbeit und eventuell ein etwas höheres Risiko bei der Vertragsgestaltung, sicheren Bezahlung usw. bedeuten. Maklern könnten dadurch Einnahmeverluste von ca. 10% des bisherigen Jahreseinkommens drohen, das entspräche aktuell ca. 600 Mio. Euro. Generell würde dadurch wahrscheinlich der Konkurrenzdruck unter den Maklern zunehmen bei sinkenden Provisionen und mehr Wettbewerb.

Umgehung Bestellerprinzip

Sollte das geplante Bestellerprinzip beim Verkauf irgendwann in Kraft treten, könnte es wahrscheinlich auch dabei Möglichkeiten geben es zu umgehen. 

  • Möglichkeit 1: Die Immobilie wird ohne Makler verkauft. So spart der Eigentümer die Courtage.
  • Möglichkeit 2: Das Maklerhonorar für den Verkauf wird schon vorab auf den Kaufpreis aufgeschlagen.
  • Möglichkeit 3: Die Makler-Courtage wird dem Käufer indirekt in Rechnung gestellt, z. B. über Beratungs- und Abwicklungskosten. Der aktuelle Gesetzentwurf beinhaltet deshalb bereits ein Verbot für diese Extrakosten.

Chancen Bestellerprinzip

Das geplante Bestellerprinzip beim Immobilienverkauf wird schon lange sehr kontrovers diskutiert und in den Medien oft polarisierend dargestellt. Wie jede Veränderung birgt es Risiken und Chancen – zumal keiner heute weiß, ob, wann und mit welchen konkreten Inhalten es einmal verabschiedet werden könnte. Die Politik sagt, dass sie damit eine mögliche finanzielle Entlastung der Verbraucher und eine Verlangsamung der Preisspirale auf dem Immobilienmarkt erreichen möchte. Käufer erhoffen sich vom neuen Bestellerprinzip geringere Kosten beim Immobilienerwerb und eine gleichberechtigte Verhandlungsposition beim Verkauf.

Kritik Bestellerprinzip

Viele Makler erwarten stattdessen steuerliche Nachteile für Käufer durch das geplante Bestellerprinzip beim Kauf und einen noch stärkeren Preisanstieg. Außerdem sehen sie es als Eingriff in den freien Markt, der sogar dem Grundgesetz widerspricht. Andere Makler begrüßen das Bestellerprinzip als überfällige Marktkorrektur hin zu mehr Professionalität und Wettbewerb. Schließlich bietet das Bestellerprinzip neue Möglichkeiten, um sich selbst als kompetenter Qualitätsmakler mit den eigenen Serviceleistungen noch besser zu positionieren. Weitere Argumente der Bestellprinzip-Gegner sind: die Gefahr, dass die Maklerprovision von Anfang an direkt auf den Kaufpreis aufgeschlagen werden könnte. Dadurch würden automatisch auch die Kaufnebenkosten wie die Grunderwerbssteuer usw. ansteigen. Die Folge wäre ein noch schnellerer Preisanstieg im Immobilienmarkt. Bei mehr Verkäufen ohne Makler, könnten die Rechtsstreitigkeiten und Zahlungsausfälle zunehmen, da der Makler oft als wichtiger Berater und Vermittler zwischen Verkäufer und Käufer agiert. Außerdem setzen private Verkäufer den Preis für ihre Immobilien oft bis zu 5% höher an als ein professioneller Makler. Auch das könnte eine weitere Verteuerung für die Käufer bedeuten.

Pro Bestellerprinzip

  • Mögliche finanzielle Entlastung der Käufer
  • Potentielle Verlangsamung der Preisspirale am Immobilienmarkt
  • Professionalisierung Maklermarkt
  • Wettbewerbsvorteil für kompetente, servicestarke Makler

Contra Bestellerprinzip

  • Gefahr eines Aufschlages der Provision auf den Kaufpreis
  • Wahrscheinlich höhere Kaufnebenkosten
  • Möglicher zusätzlicher Preisanstieg Immobilienmarkt
  • Evtl. mehr Rechtsstreitigkeiten / Zahlungsausfälle

Fazit Bestellerprinzip

Bisher steht überhaupt noch nicht fest, wann und in welcher konkreten Form das neue Bestellerprinzip beim Verkauf eintreten könnte. Fest steht: Qualität wird sich auch in Zukunft durchsetzen. Das heißt, je kompetenter, fairer und serviceorientierter ein Makler ist, desto eher werden Eigentümer und Käufer bereit sein, weiterhin ein Maklerhonorar zu bezahlen. Außerdem kann der Makler eh am besten als neutraler Berater für beide Parteien agieren, wenn Verkäufer und Käufer die Courtage jeweils zur Hälfte tragen. Egal, wie es mit diesem Gesetzentwurf auch weitergehen wird – Sparda Immobilien bleibt für Sie auf dem neuesten Stand und wird Sie auch in Zukunft besonders fair und kompetent beraten.