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Grundsteuerreform
Reform der Grundsteuer
Alles, was Immobilienbesitzer jetzt wissen müssen

Grundsteuerreform

Was ändert sich wie und wann bei der Grundsteuer für Immobilien?

Eigentümer müssen jedes Jahr Grundsteuer an die Gemeinde bezahlen. 2018 hat das Bundesverfassungsgericht eine Grundsteuerreform beschlossen. Diese wird zum 1. Januar 2025 in Kraft treten. Allerdings müssen Immobilien- und Grundbesitzer bereits bis zum 31. Oktober 2022 ihre Erhebungsdaten an das Finanzamt mitteilen. Lesen Sie jetzt alles Wichtige rund um die Grundsteuerreform, die Berechnung der Grundsteuer und unsere Tipps zum richtigen Ausfüllen des ELSTER-Formulars zur neuen Feststellung des Grundsteuerwerts. 

Wann tritt die Grundsteuerreform in Kraft?

Die Reform der Grundsteuer tritt etappenweise in Kraft. Die neue Grundsteuer wird von den Gemeinden ab dem 01.01.2025 erhoben werden, aber Grundbesitzer und Immobilieneigentümer müssen bereits bis zum 31.10.2022 eine „Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte“ bei ihrem zuständigen Finanzamt abgeben. Bis zum Inkrafttreten der neuen Grundsteuerreform gilt dann weiterhin die alte Regelung bei der Berechnung.

Was ist eine Grundsteuer?

Die Grundsteuer wird jedes Jahr für alle Eigentümer von Grundstücken fällig. Erhoben wird sie von den Gemeinden und Kommunen. Diese berechnen die Grundsteuer nach dem Wert des Grundstücks und nach dem Wert des Gebäudes darauf.

Warum wird die Grundsteuer reformiert?

Bisher wurde die Grundsteuer anhand des sogenannten „Einheitswertes“ der Grundstücke berechnet. Dieser Wert ist veraltet: In den alten Bundesländern stammt er aus dem Jahr 1964, in den neuen Bundesländern sogar von 1935. Seitdem haben sich die Werte von Grundstücken und Immobilien gerade in den Ballungsgebieten stark verändert und teilweise sehr unterschiedlich entwickelt. Die Folge: Vergleichbare Grundstücke, Häuser und Wohnungen an einem Ort werden zum Teil ganz verschieden besteuert.

Die Reform soll die Grundsteuer in Zukunft gerechter, einfacher, rechtssicherer und zeitgemäßer machen.

Wie wurde die Grundsteuer bisher berechnet?

Bislang wurde die Höhe der fälligen Grundsteuer anhand dieser Werte berechnet: Einheitswert, Grundsteuermesszahl, Art der Bebauung und individueller Hebesatz der Kommune. Diesen Hebesatz können die Kommunen individuell festlegen. Der aktuelle Durchschnittswert liegt Deutschlandweit bei 378 Prozent.

grundsteuer-berechnen.jpg

Die Grundsteuer wird bis zur Reform nach dieser Formel berechnet:


Jährliche Grundsteuer =

Grundvermögen x Steuermesszahl x Hebesatz

Wie wird die Grundsteuer nach der Grundsteuerreform ab 2025 berechnet?


Jährliche Grundsteuer =

Aktueller Immobilienwert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz

Wie wird der neue aktuelle Wert der Immobilie festgelegt?

Dieser Wert ersetzt ab 2025 den bisherigen veralteten Einheitswert und setzt sich im Bundesmodell der Grundsteuerreform zusammen aus:

  • Lage des Grundstücks
  • Grundstücksfläche
  • Bodenrichtwert
  • Gebäudeart
  • Wohnfläche
  • Baujahr des Gebäudes
  • statistisch ermittelte Nettokaltmiete

Unser hauseigenes Team aus umfangreich zertifizierten Gutachtern beantwortet Ihnen sehr gern alle weiteren Fragen zu diesen Werten und zur Berechnung der Grundsteuer. Nehmen Sie jetzt Kontakt auf!

Christian Thiem Leitung Sachverständigenbüro

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Was bedeutet Grundsteuer A und Grundsteuer B?

Für land- und forstwirtschaftliches Vermögen bzw. für Betriebe in der Land- und Forstwirtschaft wird die sogenannte Grundsteuer A (agrarische Nutzung) berechnet. Die Grundsteuer B (bauliche Nutzung) wird stattdessen bei Grundvermögen und Grundstücken fällig.

Was ist die geplante Grundsteuer C?

Im Rahmen der Grundsteuerreform ist eine weitere Art der Grundsteuer geplant. Die Grundsteuer C soll in Zukunft unbebaute, aber baureife Grundstücke höher besteuern. So möchte der Bund den Bau von Wohnraum noch stärker fördern und gleichzeitig die Grundstücksspekulation eindämmen.

Wen betrifft die neue Grundsteuerreform?

Alle Grundbesitzer/innen und Immobilienbesitzer/innen von Häusern, Wohnungen und Grundstücken, die im Grundbuch eingetragen sind sowie Erbbaurechts-Nehmer.

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Für welche Grundstücke und Immobilien gilt die Grundsteuerreform

  • unbebaute Grundstücke
  • bebaute Grundstücke
  • Für Eigentum in der Land- und Forstwirtschaft wird die Grundsteuer nach einem gesonderten Hebesatz berechnet.

Arten bebauter Grundstücke

  • Einfamilienhäuser
  • Zweifamilienhäuser
  • Mietwohngrundstücke
  • Wohnungseigentum
  • Teileigentum
  • Geschäftsgrundstücke
  • Gemischt genutzte Grundstücke
  • sonstige bebaute Grundstücke

Grundsteuerreform in den einzelnen Bundesländern

Fast alle Bundesländer setzen die neue Grundsteuer nach dem Bundesmodell um. Das Saarland und Sachsen weichen nur bei der Grundsteuer B von der Höhe der Steuermesszahlen ab.

Die Bundesländer Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen folgen nicht dem Bundesmodell, sondern wenden ein eigenes Grundsteuermodell an.

Sparda Immobilien setzt seit jeher auf eine besonders große Orts- und Marktkenntnis, denn so können wir Sie mit jeder Menge Insiderinfos bei Ihren Immobilienvorhaben unterstützen. Mit unseren Standorten sind wir im ganzen Norden in Ihrer Nähe und können Sie bei allen Immobilien und Grundstücken in einem Radius von ca. 20 Kilometern rund um einen unserer Standorte optimal beraten.

Wie ist der Ablauf der Grundsteuerreform geplant?

  1. Ab 1. Juli 2022 können Sie als Eigentümer/in Ihre Feststellungserklärung online über die Steuerplattform „ELSTER“ einreichen.
  2. Nach derzeitigem Stand endet die Abgabefrist für diese Feststellungserklärung am 31. Oktober 2022.
  3. Die Grundsteuerreform tritt ab dem 1. Januar 2025 in Kraft und Sie erhalten dann von Ihrem Finanzamt den entsprechenden Grundsteuerbescheid.

ELSTER Formular für die Grundsteuerreform ausfüllen leicht gemacht

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Welche Daten brauchen Sie für die Grundsteuer und wo finden Sie diese? Sparda Immobilien hat für Sie die wichtigsten Abkürzungen und Fachbegriffe aus dem Elster-Formular „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“ zusammengestellt.

Wir zeigen Ihnen, wo Sie diese Daten finden oder erfragen können, z.B. beim Grundbuchamt oder wie bestimmte Angaben berechnet werden.

Beachten Sie bitte, dass dieser Artikel nicht die Beratung durch einen Steuerberater / eine Steuerberaterin ersetzen kann.

Fachbegriffe zur Grundsteuerreform einfach erklärt

Gemarkung Definition

Vereinfacht gesagt ist die Gemarkung das Gebiet, auf dem sich das Grundstück befindet. Meistens ist die Gemarkung nach der Siedlung benannt, in der sich das Grundstück befindet. In größeren Gemeinden tragen die Gemarkungen oft den Namen des jeweiligen Stadtteils. Eine Gemarkung kann dabei aus wenigen oder sehr vielen Flurstücken bestehen.

Wo finden Sie die Gemarkung?

Bei den Angaben zu Ihrem Grundstück im Grundbuch.

Grundbuchblatt

Auf jedem Grundbuchblatt befinden sich die Informationen zum Grundstück bzw. den Grundstücken eines Eigentümers. Die meisten Grundbuchämter legen dafür eine Art Hefter an, in denen die einzelnen Grundbuchblätter gesammelt werden.

Flur

Als Flur bezeichnet man einen Teil der Gemarkung auf der Gemarkungskarte im Grundbuchblatt. Jede Flur ist dabei unterteilt in mehrere Flurstücke, auch Parzellen genannt. Dabei kann ein Grundbesitz je nach Größe und Lage auch aus mehreren Flurstücken bestehen. Flurkarten werden auch als Liegenschaftskarten bezeichnet.

Flurstück: Zähler

Jedes einzelne Grundstück hat im Grundbuch eine fortlaufende Zahl. Ältere Grundstücke werden dabei mit einem sogenannten Zähler und einem Nenner gekennzeichnet.

Flurstück: Nenner

Der Nenner ist die zweite Zahl, mit der vor allem ältere Flurstücke einer Gemeinde fortlaufend im Grundbuch nummeriert werden.

Wohnungseigentum

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit einem Mieteigentumsanteil an gemeinschaftlichem Eigentum. Das bedeutet, dass sich Ihr Eigentum nicht nur auf die einzelne Wohnung, sondern auch auf das Gemeinschaftseigentum und damit auch den Grund und Boden des Grundstücks bezieht. Deshalb wird sich die Berechnung der Grundsteuer im Zuge der Reform auch für Wohnungseigentümer ändern.

Teileigentum

Darunter versteht man das Sondereigentum an Räumen, die nicht zu Wohnzwecken dienen. Zum Beispiel Geschäftsräume, Werkstätten, Büros, Lagerräume und Praxen.

Kernsanierung

Bei einer Kernsanierung wird ein Gebäude bis auf die tragenden Strukturen wie Wände, Fundamente und Decken zurückgebaut. Das heißt, alle An- und Umbauten, die im Laufe der Zeit ergänzt wurde, werden entfernt. Stattdessen wird die bestehende Gebäudekonstruktion wieder in einen neuwertigen Zustand versetzt.

Nutzflächen

In Gebäuden werden die einzelnen Räume in bestimmte Nutzungsgruppen unterteilt. Eine davon ist die Nutzfläche. Zu ihr zählen die Räume in einem Gebäude, die für einen bestimmten Zweck genutzt werden. Neben der Wohnfläche gehören auch Flächen außerhalb der eigentlichen Wohnung zur Nutzfläche, wie zum Beispiel Keller, Heizungsräume oder Dachböden.

Optimal unterstützt durch Sparda Immobilien

Wir von Sparda Immobilien legen viel Wert auf Kompetenz und Professionalität. Deshalb können und dürfen wir Sie nicht in steuerlichen Themen beraten, sondern überlassen das den Profis aus dem Bereich Steuerberatung. Aber wie unterstützen Sie sehr gern als Immobilienexperte bei der Ermittlung und Beschaffung der benötigten Daten sowie bei allen Fragen rund um Ihre Immobilie.

Nehmen Sie jetzt Kontakt mit uns auf und bereiten Sie sich optimal auf die wichtigen Finanzamt-Fristen bei der neuen Grundsteuerreform vor.

Tobias Boba Vertriebsleitung Bestandsimmobilien

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