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Immobilien Erbschaft
Immobilien & Erbschaftssteuer

Immobilien & Erbschaftssteuer

Warum Immobilienerben schneller als das Finanzamt sein sollten.

Zwischen 2015 und 2024 werden deutschlandweit schätzungsweise ca. 4,34 Millionen Immobilien generationenübergreifend vererbt werden (Quelle statista). Neben der Trauer über den Verlust eines geliebten Menschen, kommt für die Erben und Erbinnen noch erschwerend dazu, dass sie einige wichtige Dinge beachten und zeitnah erledigen sollten. Gerade die Erbschaftssteuer sollte dabei besonders im Blick behalten werden.

Aktuelle Immobilienpreise treiben auch die Erbschaftssteuer nach oben

Die Nachfrage nach Immobilien ist weiterhin sehr hoch und gerade in gefragten Lagen befinden sich die Immobilienpreise aktuell auf einem sehr hohen Niveau. Das ist einerseits ein Glücksfall für die Erben, da die geerbte Immobilie viel wert sein kann. Auf der anderen Seite kann dadurch aber auch ein höherer Erbschaftssteuerbetrag fällig werden, sofern der Wert der Immobilie über dem gesetzlichen Freibetrag liegt.

Freibeträge sind gerade in Metropolen schnell erreicht

Je näher der Verwandtschaftsgrad des Erben/der Erbin ist desto höher ist der Freibetrag für eine geerbte Immobilie. Für Ehegatten und Lebenspartner beträgt der Freibetrag Beispielsweise 500.000 € und für Kinder, Stief- und Adoptivkinder 400.000 €. Diese Summen sind bei den aktuellen Immobilienpreisen oft schnell erreicht, und dann wird Erbschaftssteuer fällig. Im schlimmsten Fall müssen die Erben sogar einen Kredit aufnehmen oder die Immobilie direkt verkaufen, um die Erbschaftssteuer zu bezahlen.

Das Finanzamt berechnet den Immobilienwert ohne Besichtigung

Der Wert einer Immobilie wird vom jeweiligen Finanzamt automatisch per Standardverfahren und ohne eine Besichtigung der Immobilie ermittelt. Das kann zu einem überhöhten Verkehrswert und damit zu einem zu hohen Erbschaftssteuerbescheid führen. Schließlich werden dabei individuelle Faktoren wie der Zustand der Immobilie und ein dringender Sanierungsbedarf etc. kaum beachtet, stattdessen erfolgt die Festlegung des Immobilienwertes anhand pauschaler Werte für die entsprechende Lage, Grundstückgröße usw.

Wer zuerst kommt, ist im Vorteil

Ein Erbschaftssteuerbescheid kann bei Erben und Erbinnen für einen zusätzlichen finanziellen und zeitlichen Druck sorgen. Viele wissen, völlig verständlich, nicht sofort, was sie mit der geerbten Immobilie machen wollen: verkaufen, modernisieren und vermieten oder selbst darin wohnen? Außerdem müssen Modernisierung und Co. dann ja auch erstmal geplant und finanziert werden. Das alles braucht Zeit, gerade neben der Trauer und all den Dingen, die beim Ordnen des Nachlasses noch organisiert werden müssen. Allerdings schätzt das Finanzamt – sofern man als Erbe / Erbin nicht selbst zeitnah selbst einen Wert für eine geerbte Immobilie einreicht – den Wert anhand des Bodenrichtwertes selbst. Die Erben müssen dann gegen den Bescheid des Finanzamtes Einspruch einlegen und den Immobilienwert aufwändig durch einen eigenen Gutachter widerlegen. „Aus unserer Praxis wissen wir, dass in ca. 95 % der Fälle der Immobilienwert vom Finanzamt akzeptiert wird, der zuerst vorliegt. Deshalb empfehlen wir Erben, selbst aktiv zu werden und zeitnah ein Immobiliengutachten zu beauftragen und einzureichen, bevor das Finanzamt den Immobilienwert selbst schätzt.“ so Tobias Boba, Vertriebsleiter Bestandsimmobilien bei Sparda Immobilien.

Realistischer Immobilienwert vom Sachverständigen

Ein erfahrener Gutachter bewertet die geerbte Immobilie individuell und professionell. So haben Erben und Erbinnen eine verlässliche Grundlage für ihre Entscheidung, was sie mit der Immobilie machen möchten. Außerdem können sie so beim Finanzamt zeitnah und zuerst einen Immobilienwert einreichen und sich so vor einem möglicherweise zu hohen Erbschaftssteuerbescheid schützen. Tobias Boba: „Dazu reicht meist bereits ein unkompliziertes, günstiges Gutachten – sofern es proaktiv beauftragt und als erstes beim Finanzamt eingereicht wird. Sobald die Erben ihr Gutachten nachträglich einreichen, gilt es als Gegengutachten. Falls das Finanzamt dieses nicht anerkennt, kann es bis vors Gericht gehen. Dann beauftragt der Richter, die Richterin oft sogar noch ein weiteres, oft deutlich umfangreicheres und teureres Gutachten. Falls die Erben das Verfahren verlieren, müssen sie die höhere Erbschaftssteuer, die Anwalts- und Gerichtskosten, ihr eigenes Gutachten plus einen Teil des dritten Gutachtens bezahlen. Deshalb kann ich jedem nur empfehlen, im Erbfall den Immobilienwert zeitnah von einem Profi bestimmen zu lassen und sich so jede Menge Kosten und Kummer zu ersparen.“